Trattative
Ci sono le trattative affinchè l’offerta e la domanda raggiungono un punto d’incontro in grado di soddisfare sia le esigenze del compratore che quelle del venditore.
Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, a comportarsi secondo buona fede.
Proposta di acquisto
La formulazione della proposta di acquisto è una delle fasi più delicate delle trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, impegna la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito.
Essa è vincolante per il proponente ma non ancora per il venditore, il quale finché non accetta e sottoscrive rimane libero da qualsiasi impegno.
Allo scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato, la proposta diventa inefficace e l’aspirante acquirente non ha assolutamente più alcun obbligo.
Quello che è importante sottolineare è che nel momento in cui l’acquirente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore il contratto è concluso e si forma un vero e proprio preliminare.
ESEMPIO DI PROPOSTA DI ACQUISTO
Contratto preliminare
Il contratto preliminare di compravendita (detto anche compromesso) è un atto con il quale venditore e acquirente si obbligano a concludere un successivo contratto detto definitivo stabilendone modalità e termini.
Il compromesso o contratto preliminare di una compravendita immobiliare deve contenere i seguenti elementi per non creare problemi:
1) nome, cognome, data e luogo di nascita (o ragione sociale e qualità legale di chi sottoscrive l’atto, nel caso di società), codice fiscale e regime patrimoniale sia del venditore che del compratore (con la possibilità per quest’ultimo, come già detto, di aggiungere l’utile clausola “ per sé o persona da nominare”);
2) descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i dati risultanti dalla scheda catastale (partita, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, numero vani), confini, numero civico e in allegato la planimetria catastale. Vanno sempre descritti
tutti i vani con particolare attenzione alle pertinenze , come solai, cantine e box che qualche volta non sono riportati nelle schede catastali;
3) prezzo pattuito; eventuale clausola di revisione prezzo per le vendite con pagamenti differiti (particolarmente delicata in quanto in base alla revisione il prezzo pattuito potrebbe variare e di molto, specie se si tratta di acquisto di immobili in corso di costruzione
ancora allo stadio iniziale);
4) le modalità di pagamento, indicando in maniera chiara l’eventuale parte imputata a caparra confirmatoria, gli acconti e, se presente, la caparra penitenziale;
5) la data entro la quale le parti intendono stipulare il rogito ed il notaio incaricato di redigerlo che di norma viene scelto dall’acquirente;
6) tempi di consegna dell’immobile (precisazione se la consegna avviene contestualmente alla firma del preliminare, o quando avverrà in relazione al pagamento delle rate, o all’ultimazione della costruzione, prevedendo eventuali penali per il ritardo, o al rogito);
7) l’esistenza o meno di vincoli ipotecari;
8) l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione a cura del venditore con conseguente impegno a far cancellare l’ipoteca;
9) la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore facendo particolare attenzione a beni ricevuti tramite donazione o eredità;
10) garanzia del venditore: che l’immobile è regolamentare secondo le leggi e regolamenti urbanistici vigenti, che su di esso non gravano servitù o diritti di terzi , che tutte le spese condominiali sono state sinora soddisfatte e quant’altro ritenuto necessario;
11) gli estremi degli eventuali agenti immobiliari o società che abbiano seguito la vendita e delle spese di mediazione pagate.
Rogito notarile
Il rogito notarile è l’atto conclusivo della compravendita immobiliare con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’ acquirente.
Tale atto è il titolo in forza del quale formalmente la titolarità di un bene, in questo caso immobile, passa da un soggetto all’altro.
È errato ritenere che l’immobile sia comprato al momento del preliminare, con il quale si produce solo un obbligo a contrarre di fonte convenzionale, cioè le parti si impegnano a recarsi dal notaio per stipulare l’atto formale di vendita, il vero momento traslativo della proprietà.
Come più volte detto l’articolo 1350 del Codice Civile prescrive che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
L’atto pubblico è il documento redatto da un notaio, il quale dichiara che in sua presenza si sono verificati determinati fatti cioè in questo caso la vendita di un immobile.
Documenti da portare al notaio per il rogito.
1) Documenti relativi ai soggetti:
– documenti di identità (permesso di soggiorno per i cittadini extracomunitari) e C.F. e certificato di libertà di stato o estratto per riassunto dell’atto di matrimonio: sarà così più facile l’inserimento di dati precisi nell’atto e la verifica del regime patrimoniale dei coniugi, spesso indispensabile per una corretta intestazione dei beni;
2) Documenti relativi agli atti precedenti.
– il precedente atto di acquisto del bene oggetto della compravendita (può essere costituito da un atto di compravendita, da donazione oppure da denuncia di successione) per verificare pattuizioni particolari da riportare nell’atto e per avere un punto di partenza per controlli ipo-catastali;
– copia del regolamento condominiale in caso di vendite in condominio;
– le eventuali convenzioni edilizie: non sempre il loro testo integrale risulta in conservatoria;
3) Documenti relativi agli immobili.
– planimetria catastale ( raffigurazione grafica degli immobili come risultante al catasto):
la planimetria deve corrispondere allo stato attuale dell’immobile;
– per gli immobili costruiti dopo il 1° settembre 1967: titoli abilitativi alla costruzione: licenze, DIA, permesso di costruire, varianti, condoni, abitabilità e agibilità, progetti allegati a dette concessioni.
Le fasi della compravendita e gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente
Esse sono particolarmente rilevanti perché, come già detto in precedenza, l’esistenza di abusi comporta sanzioni, da lievi ammende fino a multe elevate e obbligo di demolizione in caso di abusi totali (case costruite senza licenza o gravi difformità eseguite rispetto al progetto originario).
Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 non bisogna invece allegare alcun documento perché è sufficiente la dichiarazione del venditore che, sotto la sua responsabilità attesta, appunto che le opere di costruzione dell’immobile sono iniziate prima della suddetta data e che successivamente non sono state apportate modifiche che richiedessero provvedimenti autorizzativi.
Come già visto in precedenza dal 25 giugno 2008 (DL 112/2008 e L. 133 /2008 il venditore non ha più l’obbligo in sede di rogito di rilasciare e consegnare all’ acquirente la Dichiarazione e garanzia di conformità degli impianti nonché la documentazione con cui i tecnici abilitati attestano tale conformità.
Come abbiamo già visto in precedenza, invece, dal 1° luglio è scattato l’obbligo per i venditori di immobili di consegnare ai compratori al momento del rogito, oppure anche successivamente previo accordo tra le parti non essendo ciò previsto a pena di nullità del contratto di vendita, l’attestato di prestazione energetica (APE) dell’immobile compravenduto.